近年来，依托互联网平台发展的网约房，以便捷、实惠的优势成为住宿新业态，但部分业主擅自将住宅改为网约房经营，引发邻里纠纷，也触碰了法律红线。2025年10月，宁波市中级人民法院对一起相关纠纷作出终审判决，明确住宅改网约房的法律边界，切实维护邻里合法权益与小区生活秩序。

该案发生在宁波市江北区，原告周女士与被告张先生是同一栋楼的上下楼邻居，两人均为房屋所有权人，且房屋登记用途均为住宅。2023年房屋交付后，张先生未经邻居同意，将自家房屋改为网约房，通过多个网络平台发布房源信息、明码标价接受预订，还在房屋内配备有偿酒水饮料，提供清洁等住宿配套服务。

张先生的行为导致小区人员流动频繁、噪声干扰等问题，严重影响周女士及其他业主的正常生活。周女士与其他业主多次向公安机关、小区物业投诉，试图解决问题，但始终没有效果。无奈之下，周女士将张先生诉至宁波市江北区人民法院，要求其停止房屋的商业经营性活动，恢复住宅原始用途。

庭审中，张先生辩称，自己的房屋以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋租赁特征，且网约房不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房，自己的行为并不违规。

法院经审理认为，本案的核心争议焦点是案涉房屋作为网约房使用，是否属于将住宅改变为经营性用房，是否需征得有利害关系业主的一致同意。经查，张先生通过网络平台面向不特定公众出租房屋、按日结算费用，还提供配套住宿服务，该行为有别于普通房屋租赁，本质是有偿住宿服务，已实质性改变房屋的住宅用途，属于典型的“住改商”行为。

根据民法典第二百七十九条规定，业主不得擅自将住宅改为经营性用房，若确需改变，需遵守法律规定及小区管理规约，并征得有利害关系业主的一致同意。最终，江北区人民法院一审判决张先生停止对房屋的经营性使用，恢复住宅用途。张先生不服一审判决，提起上诉，2025年10月，宁波市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

法官提醒，网约房业态创新发展不能突破法律底线和邻里权益边界，房屋所有人利用房产获取利益时，需尊重相邻业主的合法权益，遵守法律规定，未经有利害关系业主一致同意，不得擅自将住宅改为网约房等经营性用房。该案也为广大网约房经营者敲响警钟，唯有规范运营，才能实现个人利益、邻里权益与行业发展的良性共赢。

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